Prestito vs. mutuo

I mutui sono tipi di prestiti garantiti da beni immobili o personali.

Un prestito è una relazione tra un prestatore e un mutuatario. Il prestatore è anche chiamato creditore e il debitore è chiamato debitore. Il denaro prestato e ricevuto in questa transazione è noto come prestito: il creditore ha "prestato" denaro, mentre il mutuatario ha "sottoscritto" un prestito. La quantità di denaro inizialmente presa in prestito è chiamata capitale . Il mutuatario paga non solo il capitale ma anche una commissione aggiuntiva, chiamata interesse. I rimborsi dei prestiti sono generalmente versati in rate mensili e la durata del prestito è generalmente predeterminata. Tradizionalmente, il ruolo centrale delle banche e del sistema finanziario era quello di assumere depositi e utilizzarli per emettere prestiti, facilitando così un uso efficiente della moneta nell'economia. I prestiti sono utilizzati non solo da individui, ma anche da organizzazioni e persino governi.

Esistono molti tipi di prestiti, ma uno dei tipi più noti è un mutuo . I mutui sono prestiti garantiti che sono specificamente legati a proprietà immobiliari, come terreni o case. La proprietà è di proprietà del mutuatario in cambio di denaro che viene pagato a rate nel tempo. Ciò consente ai mutuatari (mutui) di utilizzare la proprietà prima che se fossero tenuti a pagare l'intero valore dell'immobile in anticipo, con l'obiettivo finale che il debitore alla fine arriva a possedere completamente e indipendentemente la proprietà una volta che l'ipoteca è stata pagata per intero. Questo accordo protegge anche i creditori (mutui). Nel caso in cui un debitore manchi ripetutamente i pagamenti del mutuo, ad esempio, la sua casa e / o il suo terreno possono essere preclusi, il che significa che il prestatore assume ancora una volta la proprietà della proprietà per recuperare le perdite finanziarie.

Tabella di confronto

Prestito contro grafico comparativo dei mutui
Prestito Mutuo
DiRapporto tra prestatore e mutuatario. Il prestatore è anche chiamato creditore e il debitore è debitore. Il denaro prestato e ricevuto in questa transazione è noto come prestito: il creditore ha "prestato" denaro, mentre il mutuatario ha "sottoscritto" un prestito.I mutui sono prestiti garantiti che sono specificamente legati a proprietà immobiliari, come terreni o case. La proprietà è di proprietà del mutuatario in cambio di denaro che viene pagato a rate nel tempo.
tipiPrestiti aperti e chiusi, prestiti non garantiti e garantiti, prestiti per studenti, prestiti ipotecari, prestiti con anticipo sullo stipendio.Mutui a tasso fisso, mutui ipotecari FHA, mutui a tasso variabile, mutui ipotecari VA, mutui solo interesse, mutui inversi.

Definizioni finanziarie e legali

Dal punto di vista finanziario, i prestiti sono strutturati tra individui, gruppi e / o imprese quando una persona o entità dà denaro a un altro con l'aspettativa di averlo rimborsato, di solito con interessi, entro un certo periodo di tempo. Ad esempio, le banche spesso prestano denaro a persone con un buon credito che stanno cercando di acquistare un'auto o una casa, o avviare un'attività commerciale, e i mutuatari rimborsano questo denaro in un determinato periodo di tempo. Il prestito e il prestito avvengono anche in molti altri modi. È possibile per le persone prestare piccole porzioni di denaro a numerosi altri attraverso servizi di cambio di prestito peer-to-peer come il Lending Club, ed è comune per una persona prestare un altro denaro per piccoli acquisti.

Il modo in cui un prestito viene trattato legalmente varia in base al tipo di prestito, ad esempio un'ipoteca, e ai termini contenuti in un contratto di prestito. Tali contratti sono giudicati ed esecutivi secondo il Codice commerciale uniforme e contengono informazioni sui termini del prestito, sui requisiti di rimborso e sui tassi di interesse; includono anche dettagli sulle ripercussioni per mancati pagamenti e inadempienze. Le leggi federali sono stabilite per proteggere sia i creditori che i debitori da danni finanziari.

Sebbene le persone frequentemente prendano in prestito e prestino su scale più piccole senza contratto o cambiale, è sempre consigliabile avere un contratto di prestito scritto, poiché le controversie finanziarie possono essere risolte più facilmente e in modo equo con un contratto scritto che con un contratto orale.

Terminologia dei prestiti e dei mutui

Diversi termini sono comunemente usati quando si parla di prestiti e mutui. È importante capirli prima di prendere in prestito o prestare.

  • Principale : importo preso in prestito che non è stato ancora rimborsato, al netto di eventuali interessi. Ad esempio, se qualcuno ha sottoscritto un prestito di $ 5.000 e rimborsato $ 3.000, il capitale è di $ 2.000. Non tiene conto degli interessi che potrebbero essere dovuti oltre i restanti $ 2000 dovuti.
  • Interessi : una "commissione" addebitata da un creditore per un debitore che prende in prestito denaro. Il pagamento degli interessi incentiva notevolmente i creditori ad assumersi il rischio finanziario di prestare denaro, poiché lo scenario ideale si traduce in un creditore che guadagna indietro tutto il denaro prestato, più una percentuale superiore a quella; ciò garantisce un buon ritorno sugli investimenti (ROI).
  • Tasso di interesse : il tasso al quale viene rimborsata una percentuale del capitale - l'importo di un prestito ancora dovuto - con gli interessi, entro un certo periodo di tempo. Viene calcolato dividendo il capitale per l'ammontare degli interessi.
  • Percentuale annuale (APR) : i costi di un prestito nel corso di un anno, inclusi tutti gli interessi, le assicurazioni e / o le commissioni di origine. Vedi anche APR vs. Tasso di interesse e APR vs. APY.
  • Prequalifica : la prequalifica per un prestito è una dichiarazione di un istituto finanziario che fornisce una stima non vincolante e approssimativa dell'importo che una persona è ammissibile a prendere in prestito.
  • Pre-approvazione : la pre-approvazione per un prestito è il primo passo di una domanda di prestito formale. Il prestatore verifica il rating e il reddito del debitore prima della pre-approvazione. Ulteriori informazioni sulla pre-approvazione e pre-qualificazione.
  • Acconto : contanti che un mutuatario dà in anticipo a un prestatore nell'ambito di un rimborso iniziale del prestito. Un acconto del 20% su una casa del valore di $ 213.000 sarebbe di $ 42.600 in contanti; il mutuo coprirà i costi rimanenti e verrà rimborsato, con gli interessi, nel tempo.
  • Lien : qualcosa usato per garantire prestiti, in particolare mutui; il diritto legale che un prestatore ha su una proprietà o attività, nel caso in cui il mutuatario inadempia sui rimborsi del prestito.
  • Assicurazione ipotecaria privata (PMI) : alcuni mutuatari - coloro che utilizzano un prestito FHA o un prestito convenzionale con un acconto inferiore al 20% - sono tenuti ad acquistare un'assicurazione ipotecaria, che protegge la capacità dei mutuatari di continuare a versare i mutui. I premi per l'assicurazione dei mutui vengono pagati mensilmente e generalmente sono abbinati ai pagamenti dei mutui mensili, proprio come l'assicurazione del proprietario di casa e le tasse sulla proprietà.
  • Pagamento anticipato : pagamento parziale o totale del prestito prima della scadenza. Alcuni istituti di credito in realtà penalizzano i mutuatari con una commissione di interessi per il rimborso anticipato poiché causa perdite da parte degli istituti di credito sugli interessi che avrebbero potuto fare se il mutuatario avesse mantenuto il prestito per un periodo più lungo.
  • Preclusione : il diritto legale e il processo che un prestatore utilizza per recuperare le perdite finanziarie subite dal fallimento di un mutuatario nel rimborsare un prestito; di solito si traduce in un'asta pubblica del bene utilizzato per le garanzie, con i proventi che vanno verso il debito ipotecario. Vedi anche Preclusione vs vendita allo scoperto.

Tipi di prestiti

Prestiti aperti o chiusi

Esistono due categorie principali di credito creditizio. Il credito aperto - a volte noto come "credito rotativo" - è un credito che può essere preso in prestito da più di una volta. È "aperto" per il prestito continuo. La forma più comune di credito aperto è una carta di credito; qualcuno con un limite di $ 5.000 su una carta di credito può continuare a prendere in prestito da quella linea di credito a tempo indeterminato, a condizione che paghi la carta mensilmente e quindi non soddisfi o superi mai il limite della carta, a quel punto non ci sono più soldi per lei in prestito. Ogni volta che paga la carta fino a $ 0, ha di nuovo $ 5.000 di credito.

Quando un importo fisso di denaro viene prestato per intero con l'accordo che esso sarà rimborsato per intero in una data successiva, questa è una forma di credito chiuso; è anche noto come prestito a termine. Se una persona con un mutuo chiuso di $ 150.000 ha restituito $ 70.000 al creditore, ciò non significa che abbia altri $ 70.000 su $ 150.000 da cui prendere in prestito; significa semplicemente che è una parte del suo rimborso dell'intero importo del prestito che ha già ricevuto e utilizzato. Se è necessario più credito, dovrà richiedere un nuovo prestito.

Protetto vs. Non garantito

I prestiti possono essere garantiti o non garantiti. I prestiti non garantiti non sono collegati alle attività, il che significa che i prestatori non possono vincolare un'attività per recuperare le perdite finanziarie nel caso in cui un debitore inadempia un prestito. Le richieste di prestiti non garantiti sono invece approvate o respinte in base al reddito, alla storia creditizia e al punteggio di credito di un debitore. A causa del rischio relativamente elevato che un prestatore si assume per dare a un mutuatario una linea di credito non garantita, il credito non garantito è spesso di importo inferiore e ha un TAEG più elevato rispetto a un prestito garantito. Carte di credito, scoperti bancari e prestiti personali sono tutti i tipi di prestiti non garantiti.

I prestiti garantiti - a volte noti come prestiti collaterali - sono collegati alle attività e comprendono mutui e prestiti auto. In questi prestiti, un mutuatario colloca un'attività come garanzia in cambio di denaro. Sebbene i prestiti garantiti offrano generalmente maggiori quantità di denaro ai mutuatari, a tassi di interesse più bassi, sono investimenti relativamente più sicuri per i finanziatori. A seconda della natura del contratto di prestito, i prestatori possono essere in grado di ottenere il controllo parziale o totale di un bene se un debitore inadempiente sul suo prestito.

Altri tipi di prestiti

Open-end / closed-end e garantiti / non garantiti sono ampie categorie che si applicano a un'ampia varietà di prestiti specifici, inclusi prestiti agli studenti (chiusi, spesso garantiti dal governo), prestiti alle piccole imprese (chiusi, garantiti o non garantiti) ), prestiti a favore di veterani statunitensi (chiusi, garantiti dal governo), mutui (chiusi, garantiti), prestiti consolidati (chiusi, garantiti) e persino prestiti con anticipo sullo stipendio (chiusi, non garantiti). Per quanto riguarda quest'ultimo, i prestiti con anticipo sullo stipendio dovrebbero essere evitati, poiché la loro stampa fine rivela quasi sempre un APR molto elevato che rende difficile il rimborso del prestito, se non impossibile.

Tipi di mutui

Clicca per ingrandire. Un grafico che mostra i pro e i contro di vari tipi di mutui. Fonte: USA.gov.

Ipoteche a tasso fisso

La stragrande maggioranza dei mutui per la casa sono mutui a tasso fisso. Si tratta di prestiti di grandi dimensioni che devono essere rimborsati per un lungo periodo di tempo, da 10 a 50 anni, o prima, se possibile. Hanno un tasso di interesse fisso o fisso che può essere modificato solo rifinanziando il prestito; i pagamenti hanno importi mensili uguali per tutta la durata del prestito e un mutuatario può pagare importi aggiuntivi per estinguere il proprio prestito più rapidamente. In questi programmi di prestito, il rimborso del prestito va innanzitutto al pagamento di interessi, quindi al rimborso del capitale.

Vedi anche Ipoteca a tasso variabile vs Ipoteca a tasso fisso.

Prestiti ipotecari FHA

La Federal Housing Administration (FHA) degli Stati Uniti assicura i prestiti ipotecari che i finanziatori approvati dalla FHA concedono ai mutuatari ad alto rischio. Questi non sono prestiti del governo, ma l'assicurazione di un prestito concesso da un istituto indipendente, come una banca; c'è un limite a quanto il governo assicurerà un prestito. I prestiti FHA sono di solito concessi a acquirenti di case per la prima volta che hanno un reddito da basso a moderato e / o non effettuano un acconto del 20%, nonché a quelli con una storia creditizia scadente o con una storia di fallimento. Vale la pena notare che, sebbene i prestiti FHA consentano a coloro che non effettuano un acconto del 20% di acquistare una casa, essi richiedono a questi mutuatari ad alto rischio di stipulare un'assicurazione ipotecaria privata.

Vedi anche Prestito convenzionale vs prestito FHA.

Prestiti VA per veterani

Il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti garantisce i mutui per la casa stipulati dai veterani militari. I prestiti VA sono simili ai prestiti FHA, in quanto il governo non sta prestando denaro stesso, ma piuttosto assicurando o garantendo un prestito fornito da un altro prestatore. Nel caso in cui un veterano vada in default sul proprio prestito, il governo rimborsa al prestatore almeno il 25% del prestito.

Un prestito VA comporta alcuni vantaggi specifici, vale a dire che i veterani non sono tenuti a versare un acconto o a stipulare un'assicurazione per mutui privati ​​(PMI). A causa del fatto che i giri di lavoro hanno a volte influito sulla loro esperienza lavorativa e sul reddito civile, alcuni veterani sarebbero mutuatari ad alto rischio che verrebbero respinti per i mutui convenzionali.

Altri tipi di mutui

Esistono molti altri tipi di mutui, tra cui mutui a tasso d'interesse, mutui a tasso variabile (ARM) e mutui inversi, tra gli altri. I mutui a tasso fisso rimangono di gran lunga il tipo più comune di mutuo, con i programmi a tasso fisso di 30 anni che sono la forma più popolare di essi.

Atto di fiducia

Alcuni stati degli Stati Uniti non usano i mutui molto spesso, se non del tutto, e invece usano un sistema di atti fiduciari, in cui un terzo, noto come fiduciario, agisce come una sorta di mediatore tra istituti di credito e mutuatari. Per saperne di più sulle differenze tra mutui e atti di fiducia, vedere Deed Of Trust vs Mortgage.

Accordi di prestito contro mutui

I contratti di prestito e mutuo sono stipulati in modo simile, ma i dettagli variano considerevolmente a seconda del tipo di prestito e delle sue condizioni. La maggior parte degli accordi definisce chiaramente chi è il creditore (i) e il mutuatario, quale sia il tasso di interesse o l'APR, quanto deve essere pagato e quando e cosa succede se il mutuatario non riesce a rimborsare il prestito nei termini concordati. Secondo il libro Come avviare la tua attività con o senza denaro, "Un prestito può essere pagabile su richiesta (un prestito a richiesta), in rate mensili uguali (un prestito rateale), oppure può essere buono fino a nuovo avviso o dovuto alla scadenza (un prestito a tempo). " La maggior parte delle leggi federali sui titoli non si applica ai prestiti. [1]

Esistono due tipi principali di contratti di prestito: contratti di prestito bilaterali e contratti di prestito sindacati. Accordi di prestito bilaterali hanno luogo tra due parti (o tre in caso di atti di fiducia), il mutuatario e il creditore. Questi sono il tipo più comune di contratto di prestito e sono relativamente semplici con cui lavorare. Accordi di prestito sindacato hanno luogo tra un mutuatario e più finanziatori, come più banche; questo è l'accordo comunemente usato per una società per stipulare un prestito molto grande. I finanziatori multipli mettono insieme i loro soldi per creare il prestito, riducendo così il rischio individuale.

Come vengono tassati i prestiti e le ipoteche

I prestiti non sono redditi imponibili, ma piuttosto una forma di debito, e quindi i mutuatari non pagano tasse sul denaro ricevuto da un prestito e non detraggono il pagamento effettuato verso il prestito. Allo stesso modo, i finanziatori non sono autorizzati a detrarre l'importo di un prestito dalle loro imposte e i pagamenti da un mutuatario non sono considerati reddito lordo. Quando si tratta di interessi, tuttavia, i mutuatari sono in grado di detrarre gli interessi che sono stati addebitati dalle loro imposte e i finanziatori devono trattare gli interessi che hanno ricevuto come parte del loro reddito lordo.

Le regole cambiano leggermente quando un debito in prestito viene cancellato prima del rimborso. A questo punto, l'IRS ritiene che il mutuatario abbia entrate dal prestito. Per ulteriori informazioni, consultare Annullamento del reddito da debito (COD).

Attualmente coloro che hanno un'assicurazione sui mutui privati ​​(PMI) sono in grado di detrarre il loro costo dalle imposte. Questa regola scadrà nel 2014 e attualmente non vi è alcun segno che il Congresso rinnoverà la detrazione. [2]

Prestiti predatori

Coloro che cercano di stipulare un prestito dovrebbero essere consapevoli delle pratiche di prestito predatorie. Si tratta di pratiche rischiose, disoneste e talvolta persino fraudolente condotte da istituti di credito che possono danneggiare i mutuatari. La frode ipotecaria ha svolto un ruolo chiave nella crisi dei mutui subprime del 2008 [3].

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