Preclusione giudiziaria vs. preclusione non giudiziaria

In una preclusione giudiziaria, il prestatore fa causa al mutuatario inadempiente in tribunale statale al fine di mettere all'asta la proprietà per recuperare i debiti non pagati. In pignoramenti non giudiziari, il creditore mette all'asta la proprietà senza dover andare in tribunale. Le regole su quale tipo di pignoramenti sono consentite variano a seconda dello stato, con circa la metà dei 50 stati che utilizzano un sistema giudiziario di preclusione.

Tabella di confronto

Preclusione giudiziaria contro grafico comparativo della preclusione non giudiziaria
Preclusione giudiziaria Preclusione non giudiziale
ProcessiIl prestatore fa causa al mutuatario in tribunale statale.Il debitore riceve un avviso di inadempienza (NOD) e viene informato dell'intenzione di vendere la proprietà.
RisultatoLa proprietà viene messa all'asta dallo sceriffo della contea o da un altro ufficiale. Lo sceriffo emette un atto per l'offerente vincente.La proprietà viene messa all'asta dal prestatore. Il prestatore stesso può fare offerte. Il miglior offerente diventa proprietario della proprietà, ma potrebbe essere necessario gestire le tasse di proprietà non pagate o le notifiche di sfratto per l'inquilino corrente.
Funzionari coinvoltiSceriffo della contea; tribunali.Registratore di contea per registrare gli avvisi e l'atto in vendita.
Se la proprietà non riesce a vendereI finanziatori ricevono l'atto.I finanziatori ricevono l'atto.
Stati ove disponibiliTutti tranne Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, Virginia Occidentale e il Distretto di Columbia.Poco più della metà degli Stati Uniti.

Processo di preclusione

Il processo varia da stato a stato e può essere rapido o lungo. Opzioni alternative, come il rifinanziamento, gli accordi temporanei con il creditore o il fallimento, possono aiutare i proprietari di case ad evitare la preclusione.

In caso di pignoramento giudiziario, il creditore deve dimostrare che il mutuatario ha fallito il proprio prestito e perseguire un'azione legale. Se il debitore non può pagare il debito, la proprietà viene venduta all'asta dallo sceriffo della contea o da un altro funzionario. L'offerente vincente riceve l'atto per la proprietà. Il processo di solito dura tra 6 mesi e 2 anni.

Poiché la stragrande maggioranza dei pignoramenti è incontestata, l'industria finanziaria statunitense ha fatto pressioni dal 19 ° secolo per pignoramenti non giudiziari - pignoramenti che si verificano fuori dai tribunali. La preclusione non giudiziale si verifica quando un'ipoteca contiene una clausola di potere di vendita, che consente al prestatore di avviare una vendita di preclusione senza passare attraverso i tribunali. Il prestatore emette un avviso di inadempienza e informa il mutuatario di questo fatto, prima di condurre un'asta della casa. Il prestatore stesso può fare offerte all'asta e il vincitore riceve l'atto a casa, anche se potrebbe essere costretto a fare causa per lo sfratto degli attuali residenti. Il processo richiede in genere tra 1 mese e 1 anno.

Le regole variano in base allo stato

La preclusione giudiziaria è un'opzione disponibile in tutti gli stati degli Stati Uniti ad eccezione di Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, Virginia Occidentale e Distretto di Columbia.

I pignoramenti non giudiziari sono disponibili in poco più della metà degli Stati Uniti: Alabama, Alaska, Arizona, Arkansas, California, Colorado, Georgia, Hawaii, Idaho, Iowa, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nevada, New Hampshire, North Carolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, South Dakota, Tennessee, Texas, Virginia, Washington, West Virginia, Wisconsin, Wyoming e il Distretto di Columbia.

Negli stati che consentono entrambi i tipi di preclusione, la preclusione non giudiziale viene utilizzata se il mutuatario ha firmato un'ipoteca che include una clausola di potere di vendita, che consente al prestatore di vendere la proprietà per recuperare i debiti non pagati. Se questa clausola non è stata firmata, il prestatore deve utilizzare la preclusione giudiziaria.

Impatto sul recupero degli alloggi

La Mortgage Bankers Association (MBA) e altre organizzazioni del settore dei prestiti tendono a non apprezzare il sistema di preclusione giudiziaria perché aumenta i loro costi. In un articolo del New York Times del dicembre 2012, l'industria ha sostenuto che la ripresa del mercato immobiliare è stata più lenta negli Stati che costringono i finanziatori a ricorrere in tribunale prima di chiudere. I pignoramenti giudiziari impiegarono più del doppio del tempo in stati come New York e New Jersey rispetto alla media nazionale. Tuttavia, la ragione di ciò non era sempre che i tribunali fossero impantanati. Spesso i prestatori e gli stessi mutuatari erano sopraffatti dal volume di pignoramenti e non erano in grado di raccogliere tutta la documentazione necessaria per i tribunali in tempo. Alla fine di settembre 2012, secondo l'MBA, il 6, 6% di tutti i prestiti erano preclusi negli Stati giudiziari, rispetto al 2, 4% negli Stati non giudiziari. L'MBA ha accusato questo di un processo "lento" negli stati di preclusione giudiziaria per un arretrato di pignoramenti.

Prevenire i pignoramenti

Uno studio del 2011 ha confrontato gli Stati che richiedono agli istituti di credito di chiedere l'autorizzazione giudiziaria per escludere gli Stati che non lo fanno. Lo studio ha rilevato che:

I mutuatari negli Stati giudiziari non hanno più probabilità di curare e non hanno più probabilità di rinegoziare i loro prestiti, ma i ritardi portano a un accumulo in questi stati di mutuatari persistentemente delinquenti, la maggior parte dei quali alla fine perde la casa. rilevato che evitare la preclusione non era più probabile per i mutuatari soggetti a preclusione giudiziaria o alle leggi che obbligano i prestatori ad attendere 90 giorni prima di iniziare i procedimenti di preclusione, rispetto agli altri mutuatari.

Notizie recenti

banalità

Statistiche di preclusione

Secondo Realty Trac, sulla base dei dati statunitensi relativi a Maggio2012,

  1. TOP città di preclusione sono
    1. Miami, FL
    2. Chicago, IL
    3. Las Vegas, NV
    4. Los Angeles, CA
    5. Phoenix, AZ
  2. Il numero di nuovi pignoramenti è cresciuto del 9, 12% da aprile2012 (188.780) a maggio2012 (205.990).
  3. Il numero di pignoramenti venduti per aprile 2012 (66.529) è diminuito del 22, 37% rispetto a marzo 2010 (85.702).
  4. Il prezzo medio di vendita di un immobile precluso è cresciuto del 16, 64% da aprile2012 ($ 170.532) a maggio2012 ($ 198.915).

Libri e video sulla preclusione

Questo è un elenco di libri e video utili e popolari sui pignoramenti su Amazon.com:

  • 23 Difese legali per preclusione
  • La guida completa per individuare, negoziare e acquistare pignoramenti immobiliari
  • La guida completa dell'idiota all'acquisto di pignoramenti
  • Il kit dell'investitore della proprietà di preclusione: come fare soldi acquistando immobili in difficoltà - prima dell'asta pubblica

Articoli Correlati