Preclusione vs. vendita allo scoperto

Quando un mutuatario non riesce costantemente a pagare i mutui, la proprietà viene preclusa. In una preclusione, il creditore assume la proprietà della proprietà ed espelle il mutuatario. Le proprietà precluse possono essere vendute all'asta o tramite agenti immobiliari tradizionali. Per i mutuatari, una preclusione danneggia gravemente il loro punteggio di credito.

Una vendita allo scoperto viene spesso utilizzata come alternativa alla preclusione perché mitiga costi e costi aggiuntivi sia per il creditore che per il mutuatario. L'impatto negativo sul punteggio di credito del debitore è in genere minore in una vendita allo scoperto che in una preclusione, ma una vendita allo scoperto di solito comporta molte più pratiche burocratiche per tutte le parti.

Tabella di confronto

Grafico di confronto preclusione contro vendita allo scoperto
preclusione Vendita allo scoperto
Probabilmente riceverai un incentivo di trasferimento di $ 3.000 o piùNo
Usato quandoPredefinito del mutuatario sui pagamentiIl mutuatario non è in grado di pagare i mutui, deve più del valore attuale della casa e il prestatore è d'accordo.
Venduto daLenderPadrone di casa
Metodo di venditaVenduto all'asta da fiduciarioAgente immobiliare
Impatto sul punteggio di credito e sulla storia del creditoGocce 200 - 400 punti. Rimane in relazione per 7 anni.Rilascia 50 - 150 punti. Elencato sul rapporto di credito se il creditore segnala la riduzione del debito alle agenzie di segnalazione del credito.
Iniziato daIl prestatoreIl proprietario della casa
Prestiti futuriDeve riferire sulle future domande di prestitoPuò essere segnalato o meno su future domande di prestito
Chi ha il controllo del settore immobiliareIl prestatoreIl proprietario della casa
Restrizioni per futuri acquisti di abitazioniIdoneo per l'acquisto in 5 anni con restrizioni o 7 anni senza restrizioniPuò acquistare immediatamente in determinate circostanze

Idoneità e utilizzo

I pignoramenti vengono utilizzati quando un proprietario di abitazione è inadempiente sui pagamenti del mutuo per la casa. Il prestatore prende possesso della proprietà, che è stata impegnata come garanzia per il prestito. Dopo che un immobile è precluso, il creditore lo mette in vendita e utilizza i proventi per recuperare il saldo del mutuo.

Le vendite allo scoperto sono disponibili per i mutuatari quando devono più del valore attuale della loro casa sul mercato. Le vendite allo scoperto possono essere utilizzate sia in situazioni in cui il proprietario della casa è corrente sui pagamenti dei mutui sia quando sono rimasti indietro. Tuttavia, è necessaria l'approvazione del creditore prima che una vendita allo scoperto possa essere completata; i finanziatori non sono obbligati ad accettare una vendita allo scoperto.

Come funzionano i pignoramenti e le vendite allo scoperto?

Processo di preclusione

A seconda dello stato in cui vive un mutuatario, la preclusione può o meno coinvolgere il sistema giudiziario. Vedere Preclusione giudiziaria vs Preclusione non giudiziaria per ulteriori informazioni.

Dopo tre o sei mesi di mancati pagamenti, un prestatore registrerà un avviso di inadempienza, che notifica a un mutuatario che sta affrontando la preclusione e gli concede un periodo di ripristino per fare le cose giuste pagando debiti o risolvendo altre controversie. La durata del periodo di reintegrazione varia a seconda dello stato, con alcuni stati che concedono ai mutuatari solo cinque giorni per risolvere controversie e debiti e altri che concedono ai mutuatari fino a 90 giorni.

Se il saldo non pagato del mutuo non viene pagato entro tre mesi, il proprietario della casa riceve un avviso di vendita. La proprietà viene quindi messa all'asta ad una vendita di fiduciari al miglior offerente, che deve pagare in contanti entro 24 ore. L'offerta di apertura è generalmente pari al saldo del prestito in essere e alle eventuali spese legali aggiuntive sostenute dalla banca.

Ecco un video che confronta il processo e l'impatto dei pignoramenti con le vendite allo scoperto in base a cinque criteri principali:

Processo di vendita allo scoperto

Quando il valore di mercato della proprietà è inferiore al capitale ipotecario in essere e il mutuatario non può permettersi di pagare il mutuo, il prestatore (una o più banche) può scegliere di accettare una vendita allo scoperto. In una vendita allo scoperto, i proventi della vendita dell'immobile non rientrano nel saldo del mutuo, motivo per cui i finanziatori potrebbero essere restii ad accettare l'offerta di un mutuatario per una vendita allo scoperto. Qualsiasi saldo non pagato dovuto ai finanziatori dopo una vendita allo scoperto è noto come una carenza. Gli accordi di vendita allo scoperto non liberano necessariamente i mutuatari dai loro obblighi di ripagare eventuali carenze dei prestiti, se non diversamente concordato tra le parti.

In una vendita a breve, il proprietario della casa mette la casa sul mercato con un agente immobiliare. È gestito come qualsiasi altra vendita di casa. Una volta che il proprietario della casa ha accettato un'offerta, deve essere accettata anche dalla banca. La chiusura di una vendita allo scoperto può richiedere da 3 a 6 mesi e il suo successo non è garantito. Tuttavia, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha creato nuove regole nel 2012 che rendono questo processo più semplice e veloce. Ad esempio, i prestatori di mutui devono ora rispondere a un'offerta di vendita allo scoperto entro 30 giorni dal ricevimento.

Nell'agosto 2012, l'FHFA ha annunciato misure per effettuare vendite allo scoperto di case sottomarine - case in cui l'ipoteca in essere è superiore all'attuale valore di mercato della casa - più facile per i proprietari di case, incluso l'estensione dell'aiuto alle persone che hanno difficoltà finanziarie ma che non hanno perso pagamenti del mutuo. In base al piano, entrato in vigore a novembre 2012, solo i mutui garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac possono beneficiare di questo aiuto, e c'è un limite di $ 6.000 sull'ammontare di denaro che i possessori di secondi mutui possono ricevere quando una vendita allo scoperto è completato. Questa misura ha lo scopo di ridurre gli incentivi ai titolari di seconde ipoteche che devono contrattare sulla loro parte dei proventi della vendita della casa, evitando così ritardi e facilitando il completamento della vendita. Le nuove regole consentono inoltre ai proprietari di case con mancato pagamento dei mutui e gravi problemi finanziari di presentare un numero inferiore di documenti da approvare per una vendita allo scoperto. I proprietari di abitazione ricevono un'approvazione più rapida se si trovano in difficoltà finanziarie come un lavoro perso, il divorzio, la morte in famiglia o il trasferimento di lavoro. [1]

Complicazioni per gli acquirenti in pignoramenti vs vendite allo scoperto

Pignoramenti e vendite allo scoperto offrono profondi sconti per gli acquirenti. Qualcuno che compra una casa in una vendita allo scoperto può aspettarsi che la casa abbia un costo inferiore del 10% rispetto a una normale casa sul mercato; i pignoramenti sono ancora più economici, spesso di circa il 30%. [2] Tuttavia, questi acquisti non sono privi di complicazioni.

Il problema più comune con le proprietà precluse è che spesso vengono venduti "così come sono", quindi la casa potrebbe aver bisogno di riparazioni, che a volte sono molto costose. Quando una proprietà preclusa viene acquistata in un'asta, l'acquirente deve pagare in contanti lo stesso giorno, il che significa che non può ottenere l'ispezione della proprietà e quindi non ha idea dell'entità delle riparazioni necessarie. A volte, l'acquirente di una proprietà preclusa può essere tenuto a pagare le tasse di proprietà non pagate dal precedente proprietario. Infine, le leggi di riscatto consentono ai mutuatari di recuperare le loro case precluse, anche se la casa è stata venduta a un nuovo acquirente dopo la preclusione. Ciò può causare molte complicazioni per gli acquirenti di proprietà precluse.

Le proprietà di vendita allo scoperto vengono spesso acquistate a un prezzo inferiore a quello della valutazione. Tuttavia, il processo può richiedere molto tempo. L'acquisto di una proprietà in una vendita allo scoperto di solito richiede molto più tempo perché non sono solo l'acquirente e il venditore che devono accettare la vendita. Tutti i finanziatori che detengono un privilegio sulla proprietà devono anche concordare la vendita. Se il primo mutuo è stato rivenduto dal prestatore originale, ora può essere di proprietà di più banche. Se c'è una seconda ipoteca sulla casa, anche i prestatori nella seconda ipoteca possono essere titolari di pegni. Far approvare a tutti i finanziatori una vendita allo scoperto richiede tempo e potrebbe persino impedire la chiusura dell'affare se un finanziatore non è d'accordo o se il venditore non può più pagare i mutui durante la lunga attesa (e quindi può essere precluso). Sono necessari da 3 a 12 mesi per finalizzare la maggior parte delle vendite. Inoltre, le vendite allo scoperto sono rischiose per acquirenti e venditori, in quanto la banca può staccare la casa dal mercato in qualsiasi momento senza ripercussioni.

Rating del credito

Una preclusione può causare una riduzione del merito di credito di un debitore di 200 a 400 punti. Rimane su un rapporto di credito per 7 anni. Ciò può avere un impatto molto negativo sui futuri prestiti e persino sulle opportunità di lavoro, nei casi in cui un potenziale datore di lavoro richiede un controllo di sicurezza su tutti i dipendenti. I pignoramenti fanno parte del proprio record pubblico.

Una vendita allo scoperto può causare un calo da 50 a 130 punti nel proprio punteggio di credito, anche se le riduzioni maggiori sono generalmente dovute al fatto che il mutuatario è inadempiente del prestito. I rapporti di credito indicheranno che un prestito in una vendita allo scoperto è stato “liquidato”, “pagato come concordato” o “pagato in meno del pieno”.

Proprietà futura della casa

Dopo aver precluso una casa, un individuo ha diritto ad acquistare un'altra casa in 5 anni, con alcune restrizioni, o in 7 anni senza restrizioni. Gli individui devono segnalare la preclusione su tutte le future domande di prestito.

Dopo una vendita allo scoperto, l'individuo può essere in grado di acquistare immediatamente una nuova casa se i loro pagamenti non sono mai stati in ritardo di più di 30 giorni e il prestatore non richiede loro di rimborsare il prestito. Tuttavia, trovare un nuovo prestatore può essere difficile.

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