Fannie Mae contro Freddie Mac

Fannie Mae e Freddie Mac sono imprese sponsorizzate dal governo (GSE), ovvero società private sponsorizzate dal governo, nel settore dei mutui domestici negli Stati Uniti. Sebbene società separate che competano tra loro, hanno lo stesso modello di business, in cui acquistano mutui sul mercato secondario dei mutui, raggruppano quei prestiti e poi li vendono agli investitori come titoli garantiti da mutui sul mercato aperto. La differenza principale tra Fannie e Freddie dipende da chi acquistano i mutui: Fannie Mae acquista principalmente prestiti ipotecari da banche commerciali, mentre Freddie Mac li compra principalmente da banche più piccole che vengono spesso chiamate "banche dell'usato". Le due società fanno parte di un processo complesso che fa circolare i soldi attraverso l'economia degli alloggi degli Stati Uniti, consentendo a più persone di permettersi di acquistare case di quanto sarebbe altrimenti possibile se Fannie e Freddie non esistessero. Dalla crisi finanziaria del 2008, quando il governo degli Stati Uniti ha salvato Fannie e Freddie, il governo ha avuto voce in capitolo più diretta in queste due attività.

Tabella di confronto

Fannie Mae contro la tabella comparativa di Freddie Mac
Fannie Mae Freddie Mac
DiUn'impresa sponsorizzata dal governo degli Stati Uniti che opera nel settore dei mutui per la casa. Acquista mutui - principalmente da banche commerciali - e li vende come titoli garantiti da ipoteca / obbligazioni di agenzia.Un'impresa sponsorizzata dal governo degli Stati Uniti che opera nel settore dei mutui per la casa. Acquista mutui - principalmente da piccole banche "parsimoniose" e li vende come titoli garantiti da ipoteca / obbligazioni di agenzia.
NomeViene dall'acronimo FNMA, che sta per Federal National Mortgage Association.Viene dall'acronimo FHLMC, che sta per Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Fondato19381970
Sede centraleWashington DCMcLean, VA
Status aziendaleEnte sponsorizzato dal governo detenuto presso un conservatorio della Federal Housing Finance Agency.Ente sponsorizzato dal governo detenuto presso un conservatorio della Federal Housing Finance Agency.
Bailout / StimoloUn totale di $ 187, 5 miliardi spesi per salvare Fannie Mae e Freddie Mac. Denaro da rimborsato per intero, con pagamenti di interessi e dividendi. Fannie Mae è ora redditizia per i contribuenti e il Ministero del Tesoro degli Stati Uniti.Un totale di $ 187, 5 miliardi spesi per salvare Fannie Mae e Freddie Mac. Denaro da rimborsato per intero, con pagamenti di interessi e dividendi. Freddie Mac è ora redditizio per i contribuenti e il Ministero del Tesoro degli Stati Uniti.
Reddito$ 22, 9 miliardi (2012)$ 80, 64 miliardi (2012)
Reddito netto$ 17, 2 miliardi (2012)$ 10, 98 miliardi (2012)
Totale attivo$ 3, 2 trilioni (2012)$ 1, 98 trilioni (2012)
Equità totale$ 7, 2 miliardi (2012)$ 8, 83 miliardi (2012)

Come funzionano Fannie Mae e Freddie Mac

"[Fannie Mae e Freddie Mac] sono più simili di quanto non siano diverse. Siamo entrambi sul mercato per offrire la convenienza. Quindi facciamo prestiti a prezzi accessibili solo negli Stati Uniti. Abbiamo una missione charter per fornire stabilità al mercato dei mutui e noi hanno una missione charter per fornire liquidità in modo che il mercato di cui abbiamo appena parlato continui a funzionare. Fannie Mae e Freddie Mac competono tra loro nello stesso mercato. Siamo entrambi limitati ad essere solo in quel mercato - mutui statunitensi - ma competiamo insieme." - Daniel Mudd, ex CEO e presidente di Fannie Mae, in The Diane Rehm Show

Le banche prestano denaro alle persone che vogliono comprare una casa. Questi prestiti, chiamati mutui, possono essere significativi, fino a $ 300.000 o più, e in genere i mutuatari hanno dai 15 ai 30 anni per ripagarli. Con così tante persone che hanno bisogno di mutui e con così tanto tempo che passa prima che questi grandi debiti vengano rimborsati, le banche potrebbero rimanere senza soldi per il prestito.

È qui che entrano in gioco Fannie Mae e Freddie Mac. Fannie e Freddie lavorano con istituti di credito, non mutuatari. Comprano mutui dalle banche, il che consente alle banche di ottenere un rapido profitto e offre loro il capitale necessario per il prestito. In generale, Fannie acquista mutui da banche commerciali private, come Chase e Bank of America, e Freddie acquista mutui da banche più piccole, alias, parsimoniosi.

Il debito ipotecario che Fannie e Freddie acquistano viene quindi venduto agli investitori come titoli garantiti da ipoteca (MBS), spesso sotto forma di obbligazioni di agenzia. (Poiché sono collegati al mercato dei mutui, le obbligazioni delle agenzie funzionano in modo leggermente diverso dai più comuni titoli societari e governativi e spesso richiedono un investimento minimo di $ 25.000. [1]) Fannie e Freddie garantiscono i prestiti raggruppati nel titoli garantiti da ipoteca che vendono agli investitori. In altre parole, se un mutuatario è inadempiente sull'ipoteca, Fannie o Freddie pagheranno l'investitore (il proprietario ultimo del debito ipotecario) anziché il mutuatario.

Poiché Fannie Mae e Freddie Mac sono agenzie sponsorizzate dal governo, la loro garanzia è implicitamente supportata dalla piena fiducia e fiducia del governo degli Stati Uniti. Affinché Fannie e Freddie siano in grado di fornire tale garanzia, richiedono alle banche originarie (le banche che in origine prestano il denaro direttamente al mutuatario) di assicurarsi che controllino l'affidabilità creditizia del mutuatario. Le banche originarie devono seguire determinate regole e linee guida (ad esempio, almeno il 20% di acconto o l'obbligo di pagare i premi dell'assicurazione dei mutui); prova documentata delle entrate e capacità di rimborso; valutazione documentata della casa da parte di terzi professionali e neutrali; e così via. Queste regole e linee guida hanno lo scopo di ridurre la probabilità di inadempienza sul prestito.

Quando tutte le parti del tutto funzionano come dovrebbero, più persone possono permettersi di acquistare una casa, i debiti vengono rimborsati e gli investitori fanno soldi.

Prestiti conformi e non conformi

Fannie Mae e Freddie Mac incidono direttamente sui prestiti convenzionali per l'acquisto di abitazioni. Quando si tratta di prestiti convenzionali, ci sono due tipi principali: conforme e non conforme. I prestiti conformi sono talvolta chiamati anche "mutui qualificati" o QM.

I prestiti conformi sono quelli che aderiscono alle linee guida di Fannie e Freddie. Cioè, i prestiti convenzionali conformi vanno solo a quei mutuatari che hanno maggiori probabilità di rimborsare i loro prestiti - vale a dire, coloro che effettuano acconti del 20%, hanno un buon punteggio di credito, un reddito affidabile, ecc. Inoltre, non superano un certo importo: $ 417.000, nella maggior parte dei casi. Un prestito non conforme è un prestito erogato da una banca che non aderisce alle linee guida di Fannie e Freddie. Il prestito è concesso a mutuatari meno meritevoli di credito o per un importo superiore a quello raccomandato da Fannie e Freddie (vedi mutuo jumbo). I prestiti non conformi sono generalmente prestiti con interessi più elevati per compensare l'entità del rischio intrinsecamente implicato nell'investimento; prestiti non conformi sono comuni quando si tratta di acquistare un condominio.

Fino a dicembre 2013, un certo numero di grandi banche statunitensi, tra cui Bank of America, Chase, Citigroup e Wells Fargo, stanno erogando prestiti non conformi a una piccola percentuale di clienti. [2] Si tratta di un investimento rischioso per le banche e gli investitori che acquistano il debito ipotecario, in quanto i prestiti non conformi non sono supportati da Fannie e Freddie, rendendo costosi gli inadempienze sui prestiti per gli investitori e, potenzialmente, per l'economia in generale.

Fannie Mae e Freddie Mac contro i prestiti di Ginnie Mae e FHA

Oltre a Fannie Mae e Freddie Mac, c'è Ginnie Mae. A differenza di Fannie e Freddie, Ginnie è interamente posseduta dal governo degli Stati Uniti come entità pubblica e tutti i titoli garantiti da ipoteca che vende agli investitori sono esplicitamente garantiti dal governo degli Stati Uniti. Al contrario, i titoli acquistati da Fannie e Freddie sono implicitamente - vale a dire, impliciti a essere coperti. Storicamente, investire nelle obbligazioni di Ginnie Mae è più sicuro che investire in quelle acquistate da Fannie Mae e Freddie Mac. [3]

Ginnie Mae fa parte del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) e garantisce principalmente Veterans Affairs / prestiti VA e prestiti della Federal Housing Administration / FHA.

Salvataggio dopo la grande recessione

Il progetto di legge sugli stimoli del 2009 ha "salvato" Fannie e Freddie. Tra le due società, $ 187, 5 miliardi sono stati utilizzati per tenerli a galla. Da allora hanno restituito questo importo e poi alcuni - $ 218, 7 miliardi. [4] Ciò significa che il salvataggio di Fannie e Freddie alla fine è diventato redditizio per i contribuenti e il Ministero del Tesoro degli Stati Uniti.

Cronologia storica

  • 1934: reagendo alla Grande Depressione, il 73 ° Congresso degli Stati Uniti approva il National Housing Act del 1934, che crea la Federal Housing Administration. L'FHA ha il compito di mantenere il flusso del capitale del mercato immobiliare, in modo che prestiti e prestiti siano più prevedibili e convenienti.
  • 1938: il National Housing Act viene modificato e Fannie Mae viene creata come entità pubblica per facilitare ulteriormente il flusso di capitale nel mercato immobiliare. È consentito acquistare mutui assicurati dal governo - prestiti FHA.
  • 1954: il Federal National Mortgage Association Charter Act trasforma Fannie Mae in una "società a capitale misto". Il governo federale detiene le azioni privilegiate di Fannie Mae; gli investitori detengono azioni ordinarie della società.
  • 1968: Fannie Mae viene trasformata in una società privata. È parzialmente diviso nel processo per creare Ginnie Mae, che rimane un'operazione pubblica.
  • 1970: il governo consente a Fannie Mae di iniziare ad acquistare mutui privati ​​che non sono assicurati dal governo. Freddie Mac è stato creato per offrire ulteriore concorrenza nel mercato dei mutui secondari.
  • 1992: il Housing and Community Development Act del 1992 impone a Fannie Mae e Freddie Mac, in quanto GSE, di tentare di rendere le case più economiche. Vengono stabiliti obiettivi di alloggio a prezzi accessibili, con entrambi i GSE tenuti ad avere almeno il 30% dei loro acquisti di mutui provengono da mutui sottoscritti da famiglie e individui a basso o moderato reddito.
  • 1999: Il New York Times nota che Fannie Mae sta correndo molti più rischi nell'acquisto di mutui ipotecari.
  • 2000: Fannie Mae non può acquistare prestiti ipotecari più rischiosi.
  • 2004: Fannie Mae è nuovamente autorizzata ad acquistare mutui ad alto rischio.
  • 2007: almeno il 50% degli acquisti di mutui GSE deve ora provenire da mutui stipulati da famiglie e persone a basso e medio reddito.
  • 2008: a causa di eventi legati alla crisi dei mutui subprime, Fannie Mae e Freddie Mac vengono collocati in un conservatorio della Federal Housing Finance Agency (FHFA). [5] Fannie e Freddie non rispondono più agli azionisti, ma al governo.
  • 2010: Fannie Mae e Freddie Mac vengono eliminati dal NYSE. [6]

Naming

Fannie Mae prende il nome da un acronimo, FNMA, che sta per Federal National Mortgage Association. Freddie Mac prende il nome nello stesso modo, anche se leggermente meno ovviamente. Deriva dall'acronimo FHLMC, che sta per Federal Home Loan Mortgage Corporation. Il nome di Ginnie Mae deriva da GNMA, o Government National Mortgage Association.

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