Prestito convenzionale vs. prestito FHA

Gli acquirenti di case che intendono effettuare un acconto inferiore al 10% del prezzo di vendita di una casa dovrebbero valutare sia i prestiti FHA che i prestiti convenzionali . Un prestito FHA è più facile da ottenere per quelli con punteggi di credito bassi e richiede un minimo del 3, 5% per l'acconto. Lo svantaggio di un prestito FHA è la costosa assicurazione ipotecaria, che viene pagata in anticipo e in rate mensili. I prestiti convenzionali sono complessivamente più economici ma richiedono un buon credito. L'assicurazione ipotecaria può essere richiesta anche con i prestiti convenzionali se un acconto è inferiore al 20%, ma il prezzo per questo è di solito migliore rispetto ai prestiti FHA.

Quando si confrontano i numeri per entrambe le opzioni, includere i pagamenti dell'assicurazione ipotecaria che saranno richiesti in ogni scenario.

Tabella di confronto

Prestito convenzionale contro grafico comparativo dei prestiti FHA
Prestito convenzionale Prestito FHA
limiti$ 417.000 per stati contigui, DC e Portorico; $ 625.500 in Alaska, Guam, Hawaii e Isole Vergini americane. I prestiti per area ad alto costo possono arrivare a $ 625.500 per iniziare e fino a $ 938.250.$ 271.050 per aree con bassi costi abitativi. I prestiti per le aree ad alto costo possono costare fino a $ 625.500.
Punteggio di credito richiesto620 o superiore, ma i requisiti variano leggermente a seconda del prestatore.Punteggio minimo di 580 per beneficiare dell'acconto del 3, 5%. Quelli con punteggi inferiori a 580 devono effettuare un acconto del 10%.
AccontoIl 20% è incoraggiato. I condomini richiedono spesso il 25%. Qualunque cosa inferiore al 20% richiede un'assicurazione sui mutui privati.3, 5% per coloro che si qualificano. 10% per i mutuatari ad alto rischio.
CostoCommissioni di costituzione, acconti, assicurazione ipotecaria, punti e commissioni di valutazione.Premio assicurativo ipotecario anticipato (1, 75%), premi annuali in corso (1, 35% con acconto minimo).
Assicurazione ipotecariaRichiesto solo per le persone che effettuano un acconto inferiore al 20% del prezzo di vendita della casa.Richiesto per tutti i prestiti FHA.

Che cos'è un prestito convenzionale?

I prestiti convenzionali non sono garantiti da nessun ente governativo, ma generalmente rispettano le linee guida stabilite da Fannie Mae e Freddie Mac. Dopo che un prestatore presta denaro a un mutuatario che vuole comprare una casa, il prestatore di solito vende il prestito a Fannie Mae o Freddie Mac. Per questo motivo, i finanziatori devono garantire che i mutuatari rispettino le linee guida Fannie e Freddie per i prestiti.

I prestiti convenzionali sono di due tipi: conformi e non conformi. I prestiti conformi aderiscono alle linee guida di Fannie e Freddie e sono per importi inferiori a $ 417.000 (o superiori in alcune aree che hanno un costo della vita elevato). I prestiti non conformi sono al di sopra della soglia di prestito fissata da Fannie e Freddie (vedere mutuo jumbo) o sono concessi a mutuatari che non si qualificano altrimenti per un prestito conforme (ad esempio, qualcuno con un sacco di debito). I prestiti non conformi di solito hanno un tasso di interesse molto più elevato rispetto ai prestiti conformi.

Che cos'è un prestito FHA?

I prestiti FHA sono garantiti dalla Federal Housing Administration degli Stati Uniti (vale a dire, FHA). Questa garanzia riduce il rischio che i finanziatori affrontano quando emettono prestiti, consentendo così ai finanziatori di abbassare i criteri di qualificazione. Questo a volte rende i prestiti FHA l'unico modo in cui i mutuatari con un punteggio di credito scarso (<600) o un acconto basso (appena il 3, 5%) possono acquistare una casa.

In cambio di questa garanzia dell'FHA (che è praticamente una garanzia del governo degli Stati Uniti), il mutuatario deve acquistare un'assicurazione ipotecaria attraverso l'FHA. Ciò aumenta il costo a lungo termine del prestito per il mutuatario, ma consente l'acquisto di una casa che altrimenti sarebbe stata impossibile senza un ulteriore aiuto iniziale.

Il processo di richiesta è simile per i mutui assicurati FHA e per quelli convenzionali. Una pre-approvazione da parte di un prestatore è di solito il primo passo nel processo di richiesta del prestito.

Eleggibilità

Ammissibilità per prestiti convenzionali

La maggior parte dei prestiti convenzionali richiede che i mutuatari abbiano un punteggio di credito di almeno 620 e punteggi inferiori a 700 possono comportare commissioni aggiuntive o un tasso di interesse più elevato. I prestatori convenzionali, come le banche o le unioni di credito, di solito richiedono un acconto del 20 percento (o meno, con l'acquisto di un'assicurazione per mutui privati) e in genere hanno un limite del 45% per il rapporto debito / reddito. Altri criteri per i mutui convenzionali possono includere una storia lavorativa costante, una documentazione completa delle entrate e delle attività e la stabilità dei prezzi nel quartiere in cui si trova la casa.

Ammissibilità per i prestiti FHA

I prestiti FHA richiedono un acconto minimo del 3, 5% e generalmente richiedono ai mutuatari di pagare l'assicurazione mutui FHA. Il punteggio di credito minimo richiesto è 500; tuttavia, solo i mutuatari con un punteggio di credito di 580 o superiore possono beneficiare dell'opzione di acconto più bassa (3, 5%). Altri sono tenuti a ridurre del 10%.

Assicurazione ipotecaria

I prestiti FHA richiedono un'assicurazione ipotecaria, che deve essere pagata sia in anticipo che mensilmente. La maggior parte dei prestiti FHA a 15 o 30 anni richiede che il mutuatario paghi l'1, 75% dell'importo del prestito alla chiusura, insieme a un premio di rinnovo annuale dello 0, 5% per la durata del prestito. La metà del premio dell'assicurazione ipotecaria anticipata è rimborsabile quando la casa viene venduta. I premi mensili non sono richiesti se l'anticipo è superiore al 22% del valore della casa. Tuttavia, per la maggior parte dei mutuatari FHA, un acconto così elevato non è fattibile.

I prestiti convenzionali non richiedono alcun pagamento anticipato dell'assicurazione ipotecaria. Tuttavia, è richiesta un'assicurazione ipotecaria in corso per i prestiti convenzionali in cui il mutuatario ha versato un acconto inferiore al 20%.

Prezzi delle assicurazioni ipotecarie

Per i mutuatari che cercano di scegliere tra un prestito convenzionale e un prestito FHA, i premi dell'assicurazione ipotecaria sono un fattore significativo. I prezzi per l'assicurazione dei mutui privati ​​attraverso un istituto privato sono basati sul rischio per i prestiti convenzionali. Ciò significa che il premio è inferiore per coloro che effettuano un acconto più elevato e quelli con punteggi di credito più elevati. Questo non è il caso dei prestiti FHA; tutti i mutuatari sono tenuti a pagare anticipatamente l'1, 75% dell'importo del prestito. Questo costo è generalmente aggregato al prestito.

Costi di chiusura

I prestiti FHA consentono ai mutuatari di utilizzare denaro che è un dono di un'organizzazione relativa, non profit o di un ente governativo per pagare il 100% dell'acconto alla chiusura. I prestiti convenzionali, d'altra parte, pongono alcuni limiti su questo. Ad esempio, alcuni istituti di credito convenzionali possono evitare un mutuatario il cui acconto è costituito principalmente da un regalo di un parente; istituti di credito convenzionali di solito vogliono vedere che la maggior parte degli acconti è costituita da fondi che il mutuatario ha guadagnato e salvato.

Prestiti ipotizzabili

I prestiti FHA sono generalmente ipotizzabili, vale a dire che il prestito può essere trasferito a un nuovo proprietario quando una casa viene venduta. Il nuovo proprietario può assumere il prestito FHA senza il costo aggiuntivo di ottenere un nuovo prestito. Questo è un grande vantaggio sia per i venditori che per gli acquirenti e può semplificare la vendita di una casa. Naturalmente, il nuovo proprietario deve soddisfare i criteri di ammissibilità per un prestito FHA per il suo trasferimento.

Tecnicamente, qualsiasi mutuo può essere ipotizzato, ma tale trasferimento di prestiti convenzionali è praticamente inaudito. I prestiti FHA e VA sono in genere gli unici prestiti ipotizzabili. Tuttavia, anche i prestiti FHA hanno meno probabilità di essere ipotizzabili negli ultimi anni. [1]

Sanzioni anticipate

Una penalità di pagamento anticipato è una penalità imposta ai mutuatari che rimborsano un prestito, in parte o per intero, troppo rapidamente, riducendo così il rendimento di un prestatore per il prestito iniziale del denaro. Le penalità di pagamento anticipato non sono consentite nei prestiti FHA, mentre possono esserci commissioni per il rimborso anticipato con un prestito convenzionale. Alcuni stati non ammettono penalità di pagamento anticipato e le condizioni del prestito variano a seconda del prestatore, quindi è una buona idea controllare gli accordi di contratto prima di prendere una decisione. Cerca di evitare qualsiasi prestito con penalità di pagamento anticipato. I mutui subprime avranno probabilmente penalità di pagamento anticipato.

Accettazione

Alcuni complessi condominiali e investimenti immobiliari non proprietari non consentono il finanziamento FHA, quindi un'ipoteca convenzionale può essere l'unica opzione al momento dell'acquisto di tali immobili; non ci sono tali restrizioni con i mutui convenzionali.

Pro e contro

I mutui convenzionali sono più facili da elaborare e consentono all'equità domestica di costruire più velocemente, poiché richiedono acconti più elevati. Tuttavia, i mutuatari hanno bisogno di un buon punteggio di credito per beneficiare di un tasso di interesse inferiore e alcuni istituti di credito richiedono fino al 20% come acconto.

I finanziatori di prestiti FHA sono più disposti a guardare il quadro creditizio complessivo, piuttosto che solo il punteggio di credito da solo. Richiedono un acconto molto più basso e non hanno requisiti minimi di punteggio di credito. Sono una buona scelta per quelli con punteggi di credito non perfetti, per i mutuatari con un rapporto debito / reddito moderato e per quelli che non hanno molti soldi per acconti.

Popolarità

Dopo le crisi finanziarie del 2008, i prestiti FHA sono aumentati a una percentuale maggiore dell'emissione complessiva di mutui.

Emissione di mutui lordi (incluso il rifinanziamento) in America, per tipologia. Fonte: Bloomberg

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