Leasing patrimoniale vs. Leasing operativo

Esistono due tipi di metodi contabili per i contratti di leasing: operativi e in conto capitale . La stragrande maggioranza sono contratti di locazione operativa. Un leasing operativo è trattato come un leasing: i pagamenti sono considerati spese operative e il bene locato rimane fuori bilancio. Al contrario, un contratto di locazione capitale è più simile a un prestito; l'attività è trattata come posseduta dal locatario, quindi rimane in bilancio. Il trattamento contabile del capitale e dei leasing operativi è diverso e può avere un impatto significativo sulle imposte dovute dall'azienda. Un contratto di locazione in conto capitale viene definito " contratto di locazione finanziaria " dall'IFAC.

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Tabella di confronto

Grafico comparativo del leasing in conto capitale rispetto al leasing operativo
Locazione di capitali Leasing operativo
Criteri di locazione - ProprietàLa proprietà del bene potrebbe essere trasferita al locatario al termine del periodo di leasing.La proprietà è trattenuta dal locatore durante e dopo il periodo di locazione.
Criteri di locazione - Opzione di acquisto a prezzi favorevoliIl contratto di locazione contiene un'opzione di acquisto a prezzi vantaggiosi per l'acquisto dell'attrezzatura a un valore di mercato inferiore al giusto.Il contratto di locazione non può contenere un'opzione di acquisto a prezzi favorevoli.
Criteri di locazione - DurataLa durata del leasing è pari o superiore al 75% della vita utile stimata del beneLa durata del leasing è inferiore al 75 percento della vita economica stimata dell'attrezzatura
Criteri di leasing - Valore attualeIl valore attuale dei pagamenti del leasing è pari o superiore al 90% del costo originale totale dell'attrezzatura.Il valore attuale dei pagamenti del leasing è inferiore al 90 percento del valore equo di mercato dell'attrezzatura
Rischi e beneficiTrasferito al locatario. Il locatario paga manutenzione, assicurazione e tasseSolo da usare. Rischio e benefici rimangono con il locatore. Il locatario paga i costi di manutenzione
ContabilitàIl leasing è considerato come attività (attività in leasing) e passività (pagamenti del leasing). I pagamenti sono indicati nel bilancioNessun rischio di proprietà. I pagamenti sono considerati come spese operative e indicati nel conto profitti e perdite
ImpostaIl locatario è considerato il proprietario dell'attrezzatura e pertanto richiede l'ammortamento e gli interessi passiviIl locatario è considerato il noleggio dell'attrezzatura e pertanto il pagamento del leasing è considerato una spesa di noleggio

Un segno di locazione per una proprietà

Che cos'è un contratto di locazione?

Un contratto di locazione è un accordo che conferisce il diritto di utilizzare beni, impianti e macchinari (PP&E) di solito per un periodo di tempo dichiarato. La parte che ottiene il diritto di utilizzare il bene viene chiamata locataria e la parte che possiede il bene ma lo affitta a terzi viene chiamata locatore .

Tipi di contratti di locazione

Vari principi contabili riconoscono diversi tipi di contratti di locazione. Gli standard regolano la classificazione non solo del locatario ma anche del locatore.

Tipi di contratti di locazione riconosciuti da vari standard, come riportato in questo rapporto FASAB. L'IFAC riconosce i contratti di locazione in conto capitale ma li chiama Leasing finanziario.

In generale, un leasing di capitale (o leasing finanziario) è uno in cui tutti i benefici e i rischi della proprietà sono trasferiti sostanzialmente al locatario. Il proprietario legale (il titolare del titolo) può essere comunque il locatore. Ciò è analogo al finanziamento di un'auto tramite un prestito auto: l'acquirente di auto è il proprietario dell'auto per tutti gli scopi pratici, ma legalmente la società di finanziamento conserva il titolo fino al rimborso del prestito.

Test di locazione del capitale

Come si può scegliere tra leasing di capitale e leasing operativo per la contabilità? In generale, le società preferiscono contratti di leasing operativo. Pertanto, il Financial Accounting Standards Board (FASB) ha imposto alcune restrizioni su quali contratti di locazione possono essere trattati come contratti di leasing operativi. Un contratto di locazione deve essere trattato come un contratto di locazione in conto capitale se soddisfa una delle seguenti 4 condizioni:

  • Proprietà : il contratto di locazione trasferisce la proprietà dell'immobile al locatario entro la fine del periodo di locazione.
  • Opzione prezzo d'occasione : il contratto di locazione contiene un'opzione per acquistare la proprietà in affitto ad un prezzo d'occasione.
  • Vita economica stimata : la durata del contratto di locazione è pari o superiore al 75 percento della vita economica stimata della proprietà locata.
  • Valore equo : il valore attuale dei canoni di locazione e di altri pagamenti minimi dovuti per il leasing, esclusa quella parte dei pagamenti che rappresentano i costi esecutivi, è pari o superiore al 90% del valore equo di mercato della proprietà locata.

Gli ultimi due criteri non si applicano quando l'inizio della durata del leasing rientra nell'ultimo 25 percento della vita economica stimata totale della proprietà locata.

Se nessuno di questi criteri è soddisfatto e il contratto di leasing è solo per un uso a tempo limitato del bene, si tratta di un leasing operativo.

Contabilizzazione di contratti di locazione: leasing operativo e capitale

I leasing finanziari e operativi ricevono un trattamento contabile diverso sia per il locatore che per il locatario. Ci concentreremo sul locatario in questa analisi. In base alla contabilità del leasing operativo, il locatario non possiede l'attività, il che comporta le seguenti implicazioni:

  • I pagamenti del leasing sono considerati spese operative per l'azienda.
  • Il bene / leasing non è riportato in bilancio.
  • L'azienda non può richiedere l'ammortamento dell'attività.

Al contrario, la contabilizzazione di un leasing di capitale (o di un leasing finanziario nella terminologia IFAC) considera il locatario come il proprietario del bene, il che significa:

  • Il contratto di locazione è considerato un prestito. I pagamenti di interessi sono considerati spese operative.
  • L'attività è inclusa nello stato patrimoniale: l'importo del prestito in essere (valore attuale netto di tutti i pagamenti futuri del leasing) è incluso come passività e il valore di mercato attuale dell'attività è incluso come attività.
  • Il locatario può richiedere l'ammortamento del bene ogni anno.

Il FASB e lo IASB hanno proposto alcune modifiche alle regole di contabilità del leasing che eliminerebbero virtualmente il trattamento contabile del leasing operativo per tutte le società che noleggiano immobili. Le modifiche, proposte nel 2012, dovrebbero entrare in vigore nel 2015. [1] Gli standard proposti richiederanno la segnalazione di attività e passività relative al contratto di locazione. In tal senso, i contratti di locazione saranno simili ai contratti di locazione di capitale o finanziari. Ma ci sono alcune differenze nel modo in cui queste attività e passività sono misurate.

Pro e contro

Vantaggi di un leasing operativo

  • I leasing operativi offrono la flessibilità necessaria per le aziende che aggiornano o sostituiscono frequentemente le loro apparecchiature.
  • Il locatario è protetto dal rischio di obsolescenza.
  • La contabilità è più semplice: l'attività non deve essere inclusa nel bilancio. La corrispondente passività del debito non deve essere calcolata né inclusa.
  • I pagamenti del leasing sono spese operative, quindi completamente deducibili dalle tasse.
  • Fornisce un ROI (Return On Asset) migliorato senza restrizioni di budget di capitale.

Vantaggi di un contratto di locazione capitale

  • I contratti di leasing in conto capitale rilevano le spese prima di contratti di leasing operativo equivalenti. Il locatario può richiedere l'ammortamento ogni anno sull'attività.
  • Oltre all'ammortamento, la componente degli interessi passivi del pagamento del leasing può anche essere dedotta come spesa operativa.

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