Comprare e affittare una casa

Se non hai mai posseduto una casa, " Rent vs. Buy " è una delle decisioni più importanti che tu abbia mai preso. Ci sono diversi fattori da considerare prima di fare il grande passo.

Tabella di confronto

Acquisto di una casa contro affitto di una tabella di confronto di una casa
Comprare una casa Affittare una casa
Costo inizialeAlto - Acconto, commissioni ipotecarieBasso: affitto del primo e ultimo mese e deposito cauzionale
ManutenzioneIl compratore deve mantenereIl proprietario deve mantenere
Modifiche alla proprietàL'acquirente può apportare modifiche, rimodellare, aggiungere alla proprietàGli affittuari in genere non sono autorizzati a apportare modifiche alla proprietà

Ha un senso finanziario?

Per la maggior parte delle persone, l'acquisto di una casa è in parte una decisione di investimento. I soldi spesi per l'affitto sono spesso considerati soldi in rovina - mai più visti. Ma questo non è il quadro completo. La decisione affitto vs. acquisto deve tenere conto di diverse variabili:

  1. Interessi ipotecari
  2. Costo opportunità di acconto
  3. Le tasse
  4. Aumento dell'affitto con l'inflazione
  5. Apprezzamento nel valore della casa
  6. Costi di transazione al momento dell'acquisto
  7. Commissioni del broker durante la vendita
  8. Tempo e sforzi per acquistare, vendere e mantenere una casa (soggettiva - difficile da quantificare)

Mentre ciascuno di questi fattori può essere un parametro complicato in sé, è possibile fare alcune ipotesi realistiche per iniziare l'analisi. Man mano che ti senti a tuo agio con il modello decisionale, puoi modificarlo per aggiungere più parametri o gestire più complessità.

Interessi ipotecari

A seconda della tua storia creditizia e della situazione occupazionale / reddituale, il tasso di interesse che ottieni sarà diffidente. Puoi anche decidere se vuoi prendere un prestito a tasso fisso o un prestito a tasso variabile. Per l'analisi dell'affitto rispetto all'acquisto, assumere un tasso fisso. Supponiamo che l'importo del prestito sia di $ 200.000 e il tasso di interesse sia del 6, 5% (fisso) per 20 anni. Ciò equivale a un tasso mensile di circa lo 0, 54% e $ 1, 491 in pagamenti mensili. Nel corso di 20 anni, pagherai $ 357.875 al tuo prestatore - $ 200.000 di questi andranno al tuo importo principale del prestito e $ 157.875 saranno pagati come interessi.

La cosa interessante dei pagamenti ipotecari è che anche se i pagamenti mensili non cambiano nell'arco di 20 anni, l'importo di quel pagamento mensile fisso che va verso gli interessi rispetto all'importo che riduce il capitale in sospeso varia ogni mese. In poche parole, nei primi anni del tuo mutuo, una parte dei tuoi pagamenti andrà verso gli interessi e ti lascerai a malapena a capo del capitale. Negli ultimi anni, la maggior parte dei pagamenti sarà rivolta al capitale.

Nel nostro esempio di $ 1, 491 in pagamenti mensili oltre 20 anni, il pagamento degli interessi medi è di $ 1, 071 al mese nel primo anno e solo $ 51 nell'ultimo anno del mutuo.

Perché questo è importante?

Nei primi anni del mutuo, l'importo del prestito in essere diminuisce a malapena. Quindi, se hai intenzione di vivere in casa solo per un paio d'anni, il tuo patrimonio netto (valore della casa - importo del prestito in sospeso) non è molto alto.

Costo opportunità di acconto

Un acconto decente (15% del valore della casa) di solito abbassa il tasso di interesse che dovrai pagare. Diciamo che sborsate $ 40.000 come acconto quando acquistate la vostra casa. Questi $ 40.000 sono come un investimento che si fa in un bene (la tua casa), sperando che il bene lo apprezzerà. Se dovessi investire $ 40.000 in un conto di risparmio online, potresti guadagnare interessi del 5% (senza rischi) ogni anno. Se investi in azioni e sei fortunato, i rendimenti potrebbero essere ancora più alti.

In breve, si rinuncia all'opportunità di investire questo importo in altre attività che possono fornire rendimenti. Supponiamo che tu abbia altre opportunità di investimento che sai che ti daranno un certo (X) ritorno sull'investimento. Questa "X" svolge un ruolo importante nel modello finanziario di affitto rispetto all'acquisto.

Le tasse

Cosa paghi

Quando acquisti una casa, pagherai le tasse di proprietà. A seconda di dove vivi, la tassa di proprietà può aggirarsi tra lo 0, 5 e l'1% del valore della tua casa.

Cosa salvi

Le tasse sulla proprietà che paghi, così come i pagamenti di interessi che effettui nell'anno, sono entrambi deducibili dalle tasse. Il trucco qui è che puoi richiedere queste detrazioni fiscali solo se specifichi le tue detrazioni e non accetti la detrazione standard.

Quanto risparmi

In una simulazione di base della matematica, supponiamo che:

  • Imposta patrimoniale annuale = $ 2.000 (A)
  • Pagamenti di interessi effettuati nell'anno = $ 12.000 (B)
  • Detrazione standard disponibile = $ 8.000 (C)
  • La tua fascia fiscale - 28%
  • Il tuo reddito - $ 85.000

Se acquisti una casa e specifichi la tua detrazione, il tuo reddito imponibile si ridurrà di $ 14.000 (A + B). Se affitti, il tuo reddito imponibile si ridurrà di $ 8.000 (C). Quindi l '"effetto netto" di acquistare una casa sul reddito imponibile è di $ 6.000 (A + BC). E il risparmio fiscale netto annuo è del 28% di $ 6.000, ovvero $ 1.680 .

Per un'ipoteca a tasso fisso, i pagamenti di interessi che effettuerai saranno i più alti nel primo anno e si ridurranno negli anni successivi man mano che il capitale residuo diminuisce gradualmente.

Aumento dell'affitto con l'inflazione

Nel costruire un modello finanziario per confrontare l'affitto e l'acquisto di una casa, possiamo assumere pagamenti mensili fissi con un mutuo a tasso fisso. Ma nello scenario degli affitti, si prevede che l'affitto aumenterà nel corso dei prossimi 20-30 anni. L'aumento annuale dell'affitto può essere assunto pari al 2-3%, in linea con il tasso di inflazione.

Dovresti confrontare il flusso di cassa per l'acquisto (rata mensile, quote del proprietario di casa, assicurazione ecc.) Rispetto all'affitto. Inoltre, assicurati di notare il costo opportunità dell'investimento della differenza (affitto - rata mensile o viceversa, a seconda di quale è maggiore).

Apprezzamento nel valore della casa

A lungo termine (20-30 anni), si può supporre che i valori delle case apprezzino al ritmo di circa il 5% ogni anno. A seconda di dove vivi e se hai a che fare con una casa unifamiliare, una casa a schiera o un condominio, tale percentuale può variare. Questo numero ha un impatto sostanziale sull'esito del modello finanziario di affitto rispetto all'acquisto.

Costi di transazione al momento dell'acquisto

Ci sono vari costi di transazione che dovrai sostenere per l'acquisto di una casa. Ispezione domestica, spese legali, chiusura del mutuo, commissione dell'agente, tasse, spese di deposito ecc. Trattate questo importo come trattereste l'anticipo (in termini di costo per perdere l'opportunità di investire questo denaro altrove).

Commissioni del broker durante la vendita

In genere, il venditore paga commissioni sia al compratore che agli agenti del venditore. Con il 3% ciascuno, questa commissione in genere rappresenta il 6% del valore della casa. Come puoi immaginare, questo ha un impatto significativo sul modello finanziario. Puoi scegliere di lavorare senza agenti e assumere il 3% o meno delle commissioni nel tuo modello.

Tempo e fatica

Cercare la casa dei tuoi sogni può essere faticoso e può richiedere molto tempo e fatica.

Quando si affitta, il proprietario è responsabile della riparazione della maggior parte delle cose che comunemente vanno male in casa (impianti idraulici ecc.). Ma quando acquisti una casa, sei responsabile di tutta la manutenzione.

Le persone possono anche aver bisogno di fare diversi ritocchi e passare il tempo e gli sforzi quando provano a vendere la loro casa.

Rapporti di affitto

Un modo per capire se acquistare o affittare è guardare il rapporto di affitto: il prezzo di acquisto di una casa tipica diviso per l'affitto annuale di una casa simile. Quando il rapporto di affitto è superiore a 20, significa che dovresti prendere in considerazione l'affitto. Tra i 15 e i 20 anni, inclina verso l'affitto a meno che non trovi una casa che ti piace davvero e prevedi di restarci per molto tempo. Se il rapporto di affitto è inferiore a 15, ha più senso acquistare.

I rapporti di affitto per le principali aree metropolitane negli Stati Uniti sono disponibili sul sito Web del New York Times.

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